Inscription à la salle de sport : check. Programme nutritionnel post-vacances : check. Rangement de la maison : check. Fini l’été, vous êtes paré pour la rentrée ! Mais qu’en est-il de votre argent ? Certes, en matière de patrimoine, les projets se pensent sur le long terme et il est préférable d’éviter les décisions hâtives et excessives. Remettre de l’ordre dans ses idées à échéances régulières demeure néanmoins une bonne idée. Une routine en trois étapes permet de vérifier que votre organisation patrimoniale est toujours adaptée. Un, vérifiez votre capacité d’épargne, notamment si vos rentrées d’argent ou vos dépenses ont évolué. Deux, questionnez la répartition de vos investissements sur les différentes catégories de placements en fonction du contexte. Trois, faites le point sur la performance de vos produits. Car l’environnement économique demeure mouvant : taux d’intérêt en hausse, marchés actions au sommet, immobilier en dents de scie… De nombreux défis attendent les épargnants dans les prochains mois. Anticiper permet d’affronter l’avenir avec sérénité.
Avez-vous déjà imaginé devenir propriétaire d’un immeuble de bureaux dans le triangle d’or parisien ou transformer un bâtiment historique en plein cœur d’une grande métropole en hôtel ? Si vous ne disposez pas des capitaux nécessaires, ce rêve pourrait néanmoins devenir réalité via un « club deal immobilier ». Ce placement se définit par un triptyque : « une poignée de particuliers investissent ensemble dans une seule opération, dont la stratégie définie en amont est assumée par un opérateur sur toute la durée », énonce Jean-Baptiste Pracca, fondateur de Mata Capital. Ce professionnel sélectionne le bien, structure le financement et gère l’opération jusqu’à son terme. La quasi-intégralité des clubs deals investit sur des actifs tertiaires (hôtels, bureaux, résidences étudiantes, commerces…) en France, dont une large majorité à Paris.
Concrètement, au lancement, une société est créée et chaque épargnant en détient des parts, à hauteur de ses fonds investis. Le montage intègre une dette bancaire, permettant d’augmenter la surface financière au-delà de la mise de départ des associés. À l’échéance, le bien est cédé, la société dissoute, et le capital redistribué aux investisseurs au prorata de leurs parts. Deux stratégies d’investissement prédominent. La première, de moyen ou long terme, dure plus de sept ans et affiche un objectif de distribution régulière de revenus. La seconde, aujourd’hui majoritaire, dispose d’un horizon de placement plus court, de trois à cinq ans en général, avec un but de valorisation du bien acquis à terme.
Espérance de rendement élevé
Pour les épargnants, le premier avantage d’un club deal réside dans le fait d’accéder à des opérations d’envergure, plutôt réservées à des investisseurs avertis, en profitant d’un accompagnement sur mesure. L’espérance de rendement de ce type de placement est donc importante, de 8 à 16 % en moyenne, mais attention, un club deal concentre les risques. D’abord immobilier : comme il ne compte qu’un seul actif, le moindre problème (retard de chantier, travaux non prévus, locataire défaillant…) réduit le rendement. Ensuite financier, car si l’emprunt souscrit est important, les pertes seront amplifiées si la valeur de l’immeuble baisse ou si les charges financières explosent. Ceux qui investissent dans un club deal doivent donc être conscients de la possibilité de perdre tout ou partie de leur épargne, car ni le capital, ni les rendements ne sont garantis. « Un club deal doit être envisagé à titre de diversification, il ne faut pas y placer une large part de son patrimoine« , alerte Souleymane-Jean Galadima, cofondateur du family office Sapians. Ce type de placement supporte un autre écueil : « Il est très peu liquide, car les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent avant la cession de l’immeuble », rappelle Souleymane-Jean Galadima. Il faut donc y placer uniquement de l’épargne dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin avant l’échéance. Pour plus de prudence, prévoyez un ou deux ans d’immobilisation supplémentaire, car la vente d’un immeuble peut être décalée dans le temps afin d’éviter une moins-value.
Avant de se lancer dans cette aventure, il faut être capable d’analyser l’opération à la loupe ou bien de pouvoir se reposer sur un conseiller compétent pour mener une telle étude. « L’analyse immobilière doit être très fine, car la réussite d’une opération repose essentiellement sur la qualité de l’immeuble et son emplacement« , estime Jean-Baptiste Pracca. Beaucoup d’éléments doivent être indiqués dans le business plan : le prix d’achat ciblé, le niveau d’endettement, le type et le montant des travaux envisagés, les loyers prévus, le taux d’occupation, la valeur de revente espérée, le calendrier, etc. En l’absence de ces informations, fuyez. A cette étude du sous-jacent, il faut ajouter une analyse de la qualité du montage, de l’opérateur et des risques encourus. Pour minorer les pertes potentielles, mieux vaut sélectionner des gestionnaires ultra-spécialisés qui ont fait la preuve de leur qualité dans un domaine (bureaux, hôtellerie…) ou dans une région donnée, si vous investissez hors de Paris.
Sachez aussi que les clubs deals ne s’adressent pas aux néophytes. « Les investisseurs ont un rôle dans la gouvernance du fonds, ils participent aux assemblées générales et peuvent réajuster la stratégie, par exemple en conservant un immeuble un peu plus longtemps que prévu initialement », explique Paul-Eric Perchaud, directeur général du groupe Mimco France.
Vigilance sur les frais
Dernier conseil : mesurez toujours le risque de perte maximale si le scénario ne se réalise pas comme prévu. Mettez cette dernière en perspective avec le rendement annoncé en cas de succès. En effet, plus le risque d’une opération est élevé, plus son potentiel de rendement doit être important. Attention, ce dernier doit être calculé net des frais, dont le niveau s’avère très variable selon les opérations et les gestionnaires. A l’entrée, vous paierez des frais de structuration et de levée de fonds, de 3,5 à 6 % en moyenne. S’y ajoutent des frais de gestion locative et du fonds, le coût financier de la dette et d’éventuels frais de sortie et de liquidation. En plus, le gestionnaire prélève une commission de performance à la sortie. « Ce boni, appliqué par tranches, est d’autant plus élevé que le taux de rendement interne (TRI) est fort », précise Souleymane-Jean Galadima. A titre d’exemple, un gestionnaire ne touchera rien si le TRI est inférieur à 8 %, captera 20 % de la plus-value si le TRI dépasse 8 % et 40 % au-delà de 15 %. « Cette rémunération a une vertu : aligner les intérêts du gestionnaire avec ceux de ses investisseurs« , remarque Paul-Eric Perchaud.
Des opérations dès 5 000 euros ?
Les clubs deal sont destinés à des professionnels ou assimilés. Aussi, « l’Autorité des marchés financiers impose un minimum de 100 000 euros par investisseur et un maximum de 150 personnes contactées par gestionnaire« , précise Thomas Dorival, directeur général d’Alto Reim. Certains ne requièrent pourtant que quelques milliers d’euros. L’agrément de l’AMF est alors nécessaire et les frais sont majorés, réduisant l’espérance de gain. Le risque y est encore plus élevé, car le moindre aléa peut enrayer la stratégie et… entraîner une perte.
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Author : Marie Pellefigue
Publish date : 2026-09-27 08:00:00
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