L’Express s’associe à l’institut de sondages Viavoice, à HEC Paris et à BFM Business, pour questionner régulièrement un panel représentatif de Français et de cadres sur un sujet d’actualité. Alors que le projet de loi porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun arrive à l’Assemblée nationale le 17 novembre, Eric Mengus et Tomasz Michalski, professeurs d’économie à HEC, décryptent les résultats de ce « Baromètre des décideurs » consacré à la crise du logement.
L’Express : Les Français expliquent d’abord la crise du logement par la hausse du coût du crédit immobilier. Partagez-vous leur analyse ?
Tomasz Michalski : Cette situation de crise peut sembler paradoxale, car les prix de l’immobilier stagnent depuis 2023 et que, en dehors des zones les plus attractives comme les grandes métropoles ou le littoral, les loyers ne progressent pas autant que l’inflation. Les causes sont en réalité multiples. Certaines sont conjoncturelles, comme la hausse du coût des emprunts immobiliers, liée à celle des taux de la Banque centrale européenne. Le taux des prêts est passé de 1,2 % en moyenne en janvier 2022 à un pic de 3,6 % en décembre 2023 et se maintient depuis à ce niveau. Dans le même temps, la production de crédit immobilier s’est contractée. Résultat : le nombre de transactions a reculé d’un tiers entre le pic de 2022 et le point bas touché en 2026.
Eric Mengus : Derrière ce phénomène, il y a aussi des raisons plus structurelles auxquelles, selon le sondage, les décideurs semblent plus sensibles que le grand public. D’abord, l’offre s’est effondrée. Selon les chiffres de l’Insee, les mises en chantier sont passées de 350 000 à 400 000 par an à 260 000 environ, tous logements confondus, individuels ou collectifs. Outre la hausse du coût du crédit, qui pèse sur la demande et donc sur la construction neuve, les contraintes réglementaires et fiscales ont aussi constitué des freins à l’investissement immobilier.
Notons que cette crise du logement n’est pas uniforme sur le territoire. Il y a beaucoup de disparités, qui reflètent aussi des facteurs structurels, comme la géographie de l’emploi. Les métropoles, le littoral sont sous tension tandis que dans d’autres régions, les logements vacants s’accumulent.
Comment se traduit cette géographie de l’emploi ?
T.M. : Prenons l’exemple des cadres : entre 1990 et 2022, leur part dans la population a progressé de 16 points dans les régions du littoral et dans les cinq plus grandes métropoles françaises, soit quatre fois plus vite que dans le reste du pays. Nos recherches montrent que dans les grandes agglomérations, ils représentent désormais 34 % des heures travaillées, contre 15 % dans le reste de la France. Ces cadres ont souvent remplacé les emplois intermédiaires et les ouvriers, dont les postes ont été automatisés ou délocalisés. Ajoutons que près d’un cadre sur trois travaille dans le centre de Paris ou à La Défense au cours de sa carrière.
Quelles sorties possibles voyez-vous à cette crise ?
E.M. : Notre vision, liée à notre analyse de l’évolution de la géographie de l’emploi, nous conduit à privilégier le libre fonctionnement du marché. Pour les cadres qui passent une partie de leur vie professionnelle dans le centre de Paris ou à La Défense, il est extrêmement important d’y acquérir de l’expérience avant, éventuellement, d’aller travailler ailleurs. Le marché du logement doit donc être fluide dans ces zones pour qu’ils puissent trouver un appartement à Paris lorsqu’ils commencent leur carrière. Les mesures du type encadrement des loyers ou construction de logements sociaux favorisent peut-être une partie de la population, mais ne facilitent pas ce genre de parcours.
Baromètre sur le logement
Pour autant, êtes-vous favorables à des dispositifs de défiscalisation pour les bailleurs privés ?
E.M. : Pourquoi pas, à condition qu’ils ne distordent pas le marché. L’important est de construire là où il y a des besoins, de cibler les zones où l’on identifie des blocages sur le marché du travail. Dans un environnement où les taux d’intérêt sur la dette française sont très élevés, mieux vaut utiliser d’abord le levier réglementaire plutôt que de mobiliser des ressources publiques supplémentaires, qui seraient coûteuses.
Les décideurs, comme les Français dans leur ensemble, pointent aussi l’excès de normes…
E.M. : L’une des plus discutées ces derniers mois, c’est le diagnostic de performance énergétique. Il classe de fait un certain nombre de logements en passoires thermiques simplement parce qu’ils sont chauffés à l’électricité. En réalité, ces logements ne sont pas forcément plus énergivores. On décide simplement, de manière administrative, de pénaliser l’électricité. On peut s’interroger sur la légitimité de ces réglementations qui bloquent le marché du logement, sans objectif clair de politique publique, et qui ne sont pas forcément bien comprises par les Français.
Quelle place doit avoir le thème du logement dans la campagne présidentielle ?
E.M. : Le sondage montre des attentes très fortes. Un Français sur deux considère que cette question est un élément clé de son vote à l’élection présidentielle de 2027. Nos recherches montrent que la géographie influe sur l’adhésion à des partis considérés comme populistes. Concrètement, s’il vous est impossible de vous installer dans une grande ville et que vous êtes contraint d’emménager dans des zones plus éloignées des bassins d’emploi, c’est un facteur important du vote populiste ou extrême.
En tant qu’économistes travaillant sur ces questions, nous nous interrogeons : pourquoi ce sujet n’occupe-t-il pas davantage de place ? Pourquoi ne réfléchit-on pas davantage à cette géographie de l’emploi et du logement ? Comment faire en sorte que les jeunes, notamment, accèdent plus facilement à des marchés de l’emploi dynamiques ? Ce serait bon pour la stabilité politique du pays et efficace d’un point de vue économique.
Quelles sont les conséquences de ces blocages pour l’économie française ?
E.M. : Le professeur d’économie que je suis identifie une mauvaise allocation de nos ressources. Les gens accèdent plus difficilement à l’emploi et sont donc moins nombreux à contribuer à la richesse nationale. Si vous faites deux ou trois heures de transport par jour, vous ne faites pas autre chose : apprendre de vos collègues, passer du temps avec votre famille… Autant de répercussions qui ont des coûts sociaux et économiques.
T.M. : L’excès de contraintes, par exemple sur l’artificialisation des sols, entrave l’investissement dans le logement. Or le secteur de la construction représente une large part de l’investissement global, donc sa faiblesse pèse sur le PIB.
Parmi les candidats déclarés, Marine Le Pen a été la plus offensive sur le sujet ces dernières semaines, avec déjà un programme assez détaillé. Qu’en pensez-vous ?
E.M. : De manière générale, il serait dommage de passer à côté du logement dans cette campagne. Il est important que tous les candidats puissent faire des propositions sur ce sujet structurant pour la société française. Je serais très étonné qu’il n’y ait pas de débats intenses sur la question dans les mois qui viennent.
Je note que parmi les mesures avancées par Marine Le Pen, figure la suppression de la loi SRU. Or, le sondage de Viavoice traduit un certain attachement du grand public et des décideurs au logement social. Les réponses apportées par le programme du RN correspondront-elles à leurs attentes ? C’est une question ouverte.
T.M. : Construire beaucoup de logements sociaux dans le centre des grandes villes n’a pas forcément de sens, si l’on se place dans une économie de la connaissance. Il y a quelques décennies, beaucoup de gens travaillaient au même endroit, près de l’usine ou près de la mine, au sein même des grandes villes. Aujourd’hui, c’est un autre système qui se dessine.
E.M. : Effectivement, d’un point de vue économique – peut-être pas d’un point de vue social -, il n’y a pas aujourd’hui de valeur à habiter et travailler dans un centre-ville pour les non-cadres. Dans l’économie de la connaissance, la raison pour laquelle on a besoin d’être ensemble, ce sont essentiellement les interactions entre pairs : échanger des idées, lancer des projets… Nous avons besoin que cet écosystème s’épanouisse pour que Paris reste une place compétitive face aux autres capitales européennes et mondiales.
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Author : Muriel Breiman
Publish date : 2026-11-12 11:00:00
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