Après plusieurs visites, vous avez trouvé le logement qui correspond à votre recherche. Si vous êtes décidé à acheter, vous allez rédiger une offre d’achat. Selon que vous estimez le prix trop élevé ou non, vous allez faire une offre à la baisse ou au prix. Ce document vous engage moralement, mais si vous changez d’avis avant la signature de l’avant-contrat, le vendeur ne pourra vous forcer à rien. En revanche, s’il contresigne votre offre, lui s’engage à vous céder son bien au prix proposé.
Des conditions suspensives protectrices
Pour être valide, une offre d’achat doit mentionner l’adresse, la typologie (maison, appartement,…) et les annexes éventuelles (cave, parking,…) du logement ainsi que le prix d’achat proposé. « Il faut préciser s’il est frais d’agence inclus ou hors commission », précise Olivier Garel-Galais, notaire au Groupe Monassier à Lyon. Signalez aussi si vous paierez avec un prêt bancaire ou au comptant. Dans le deuxième cas, vous ne bénéficierez pas de la condition suspensive de crédit, ce qui peut inciter un vendeur à céder son bien un peu moins cher. Vous pouvez aussi indiquer que votre offre inclut des éléments (électroménager, mobilier,..) si vous souhaitez les conserver.
Pour vous protéger, ajoutez des conditions suspensives, par exemple la délivrance d’un permis de construire pour un agrandissement de maison ou d’une autorisation de la copropriété pour des travaux dans un appartement. Dernier point, « il faut spécifier une date de validité, en laissant par exemple, une semaine au vendeur pour contresigner l’offre ou la refuser », conseille Karine Duvernier, notaire au Groupe Monassier à Arras.
Une fois que le vendeur a accepté votre proposition, les deux parties devront signer un avant-contrat. Attention, selon sa nature, vous n’aurez ni les mêmes obligations, ni les mêmes droits. Avec une promesse de vente, ou « promesse unilatérale de vente », signée devant notaire, le propriétaire s’engage fermement à vendre, au prix déterminé et avant une date précise. Vous bénéficiez donc d’une option pour acheter ce logement dans les conditions mentionnées, en contrepartie du versement d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % de la valeur d’acquisition, à déduire du règlement final. Si vous n’exercez pas l’option ou dépassez le délai, cette somme est conservée par le propriétaire, à moins que l’une des conditions suspensives de la vente (non obtention de votre crédit, défaut de l’acheteur du logement que vous revendez,…) ne soit invoquée. Attention, « ces clauses doivent impérativement être intégrées à la promesse, car elles ne peuvent pas être rajoutées ensuite, à moins que vendeur et acheteur ne s’accordent », met en garde Karine Duvernier.
Un avant-contrat crucial
Le deuxième type d’avant contrat est le compromis de vente, ou « promesse synallagmatique de vente » et est plutôt signé entre particuliers ou chez une agence, sur un formulaire type avec le versement d’un dépôt de garantie de 5 à 10 %. Contrairement au précédent, votre engagement d’achat est ferme (sauf clauses suspensives). Si vous n’allez pas au bout de votre projet, votre vendeur pourrait vous forcer à respecter le compromis en justice, et exiger, en plus, des dommages et intérêts. « Dans les faits, la rupture amiable d’un compromis, moyennant le versement d’indemnités, est possible », précise Karine Duvernier.
Promesse ou compromis, ne prenez pas la signature de ce document à la légère, car le notaire qui rédige, ensuite, l’acte définitif est obligé de reprendre scrupuleusement les termes et conditions qui y sont indiquées. Après la signature de cet avant-contrat, ce document doit vous être formellement envoyé, par lettre recommandée ou email suivi. A partir du lendemain de la date de réception, vous disposez d’un délai légal de dix jours pour vous rétracter sans avoir à justifier votre décision ni payer de pénalités.
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Author : Marie Pellefigue
Publish date : 2026-10-26 09:00:00
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