A l’approche des élections municipales de 2026, l’heure est à la modération du côté des impôts locaux. Ainsi, le taux de taxe foncière est resté quasiment stable cette année, relève le 19e rapport de l’Observatoire des taxes foncières réalisé par l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Ce qui n’a pas empêché la facture des propriétaires de progresser du fait de la revalorisation légale des valeurs locatives (1,7 % en 2025). Surtout, « cette stabilité exceptionnelle ne saurait faire oublier qu’en dix ans, entre 2014 et 2024, la taxe foncière a augmenté de 37,3 % en moyenne », souligne Frédéric Zumbiehl, juriste à l’UNPI. Ce chiffre monte même à 87,9 % à Paris, 56,5 % à Strasbourg ou encore 55,9 % à Limoges.

Une note salée pour les bailleurs

La hausse a été particulièrement marquée entre 2019 et 2024, en raison de taux de majoration records des valeurs locatives. La hausse des taux pratiqués par les collectivités est restée, elle, relativement stable au fil du temps. Pour les bailleurs, la note finale est salée. « Les locataires ont bénéficié d’un gain de pouvoir d’achat avec la suppression de la taxe d’habitation alors que les propriétaires ont vu leur rentabilité grevée par la hausse de la taxe foncière », estime Pierre-Emmanuel Jus, directeur général de Maslow, une plateforme d’investissement locatif.

Sur la même période, les revenus perçus par ces derniers n’ont pas suivi puisque les loyers n’ont, eux, progressé que de 15,4 %, selon l’Insee. L’UNPI estime que la taxe foncière représente désormais l’équivalent de 2,4 mois de loyers en moyenne. Un chiffre à prendre avec des pincettes tant il recouvre des réalités diverses, mais qui reflète une réalité perçue sur le terrain. « Il y a cinq ans, nous faisions des simulations pour nos clients en intégrant un mois de loyer de taxe foncière, aujourd’hui on prévoit deux mois, parfois trois », reconnaît Pierre-Emmanuel Jus. Dans certaines villes, les taux cumulés de taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères sont bien supérieurs à la moyenne, dépassant les 60 %, comme à Grenoble, Montpellier, Roubaix, Tourcoing, Marseille, Angers… A tel point que la plateforme s’est demandé si la pression fiscale pouvait redessiner la carte de l’investissement immobilier.

Des zones encore attractives

Actuellement, il n’est pas possible de trouver un lien de cause à effet entre la progression de la taxe foncière et celle de la dynamique du marché immobilier local, représentée par le taux de croissance annuel du nombre de transactions sur un territoire donné. « C’est un sujet qui devient un réel critère d’investissement mais qui est beaucoup moins prégnant pour les propriétaires occupants », explique Pierre-Emmanuel Jus.

En revanche, les villes capables de conjuguer vitalité immobilière et stabilité fiscale peuvent devenir des localisations intéressantes pour les investisseurs. Maslow a donc créé un indice d’attractivité fiscale permettant de mesurer la capacité d’une ville à rester attrayante pour les investisseurs et les acheteurs malgré la hausse de la fiscalité locale. Il repose à la fois sur la croissance du nombre de transactions entre 2014 et 2024 et sur l’évolution du taux de taxe foncière sur la même période.

Les zones à potentiel identifiées par cet indicateur sont souvent des villes moyennes ou des périphéries métropolitaines qui conjuguent accessibilité, cadre de vie et gestion fiscale maîtrisée. Il peut aussi s’agir de marchés de report à proximité des grandes villes, notamment celles qui subissent l’encadrement des loyers. Le classement fait ainsi ressortir Massy (91), Vénissieux (69), Castelnau-le-Lez (34), Louviers (27) et Montivilliers (76). A contrario, les grandes métropoles pâtissent d’une fiscalité alourdie et de prix élevés qui pèsent sur les rendements locatifs.

Attention toutefois, la fiscalité n’est pas le seul élément à prendre compte avant un achat. Elle peut conforter une décision et permettre d’arbitrer entre deux localisations. « Mais si la taxe foncière devient un critère plus important, il ne faut pas négliger le taux de vacance locative dans la zone », rappelle Pierre-Emmanuel Jus. La profondeur du marché, indispensable pour la revente, mérite aussi un examen approfondi.

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Author : Aurélie Fardeau

Publish date : 2025-11-21 05:15:00

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