C’est un vrai chemin de croix qui attend les étudiants et les jeunes actifs en quête d’un logement. Alors que le marché locatif connaît une crise sans précédent, ces derniers peinent à trouver un appartement ou à décrocher un crédit. Si vous êtes parent, il existe différents moyens pour aider votre enfant à se loger.
Première piste : acheter un appartement pour le loger. S’il l’occupe pendant ses études, vous pouvez le mettre à sa disposition au titre de votre obligation alimentaire. En revanche, s’il l’habite gratuitement alors qu’il gagne sa vie, ses frères et sœurs pourraient exiger la réintégration de cet avantage le jour de votre succession. Pour éviter cette complication, vous pouvez demander un loyer à l’enfant logé, correspondant à la moyenne basse du secteur. Attention à ne pas opérer une décote trop forte, car vous ne pourrez plus déduire toutes les charges de vos revenus fonciers. A défaut, vous risquez un redressement fiscal salé. Enfin, n’oubliez pas de déclarer les sommes reçues, elles sont imposées avec vos autres revenus et soumises, en plus, aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Donation temporaire d’usufruit ou en numéraire
Si vous êtes fortement fiscalisé et redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), une autre solution consiste à faire une donation temporaire d’usufruit d’un appartement à votre enfant, tout en restant nu-propriétaire du bien. Pendant toute la durée du démembrement, il pourra l’habiter et ce bien sortira de votre base taxable à l’IFI puisque cet impôt est réglé par l’usufruitier, a priori non imposable. Attention, cette opération doit correspondre à un vrai besoin de la part de votre enfant, au risque de vous valoir une requalification fiscale. En outre, ce type de donation, obligatoirement réalisée devant un notaire, est taxé à 23 % de la valeur du bien par période de dix ans. Sa rentabilité peut donc être sujette à caution.
Si vous ne souhaitez pas réaliser un investissement immobilier, vous pouvez aider votre enfant à devenir propriétaire en lui donnant de l’argent pour son acquisition. Tous les quinze ans, chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 euros sans payer aucun droit. Si votre enfant est majeur, que vous êtes âgé de moins de 80 ans et que vous effectuez une donation en numéraire (argent, chèque, virement…), vous profiterez d’un second abattement de 31 865 euros, qui s’ajoute au précédent. Au-delà de ces deux plafonds, les sommes transmises sont taxées entre 5 et 45 % selon les montants.
Bon à savoir : « La dernière loi de finances a instauré un abattement exceptionnel qui prendra fin le 31 décembre 2026 et qui permet à chaque parent, sous conditions, de donner jusqu’à 100 000 euros à un enfant sans payer de droit », explique Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF. Pour profiter de cet abattement supplémentaire, la donation doit se faire en numéraire et votre enfant doit utiliser les fonds dans les six mois pour acheter une résidence principale ou y réaliser des travaux d’économie d’énergie. Attention aux conditions : non-cumul avec des aides, plafond global de donation par bénéficiaire…
En cas de prêt familial, n’oubliez pas les intérêts
Si vous ne pouvez pas aider tous vos enfants de la même façon, vous pouvez accorder à celui qui peine à se loger un prêt familial. S’il dépasse 5 000 euros, il faut le déclarer (Cerfa 2062) et l’enregistrer à la recette des impôts de votre domicile. Prévoyez un remboursement avec intérêts, même à un taux faible, pour éviter que la fratrie ne demande à réintégrer l’avantage financier consenti. Autre point de vigilance : ces intérêts doivent être déclarés et sont fiscalisés. Votre enfant doit aussi respecter l’échéancier fixé, car sans traces de remboursement, le fisc requalifiera le prêt familial en donation.
Enfin, une dernière option consiste à acheter un logement avec votre enfant en indivision. La propriété sera alors partagée entre vous et lui, selon les quotes-parts financées par chacun et indiquées dans l’acte d’acquisition. Pour éviter tout problème, signez ensemble une convention de mise à disposition du logement. Elle précisera les clés de répartition des frais – taxe foncière, assurance, charges de copropriété… – et le montant de l’indemnité d’occupation. Mieux vaut, là aussi, en demander une, même minime, pour éviter le risque de requalification fiscale.
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Publish date : 2025-04-20 13:00:00
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