Le marché immobilier n’est pas reparti comme prévu en 2025. La situation chagrine les uns, mais réjouit les autres. « Certains vendeurs sont au pied du mur et nous sommes en mesure de dicter nos conditions », assure Yann Videcoq, président d’Arkéa REIM, une société de gestion de fonds immobiliers. Ce dernier collecte environ 60 millions d’euros d’épargne par mois à investir et l’environnement est porteur, avec des prix d’achat encore contenus. Même constat chez Iroko, qui a attiré 281 millions d’euros au cours des six premiers mois de l’année sur sa société civile de placement immobilier (SCPI) Iroko Zen.
« Le rendement de notre portefeuille immobilier tourne à 7,80 % en moyenne actuellement, contre 6,10 % en 2021 », se félicite Gautier Delabrousse-Mayoux, le président de la société de gestion. Autre motif de satisfaction : son nouveau produit, Iroko Atlas, lancé mi-septembre avec un prix sponsor (c’est-à-dire réduit pour les premiers souscripteurs) décoté de 9 %, a atteint l’objectif de 20 millions d’euros en à peine 24 heures ! Comme ces deux acteurs, une poignée de sociétés de gestion s’accaparent ces temps-ci l’argent investi en SCPI, leur permettant de se constituer un patrimoine immobilier très rentable. Quelles sont les caractéristiques de ces produits qui surnagent dans un secteur en difficulté ?
Un univers d’investissement large
Si les SCPI de bureaux, de tourisme ou de santé ont connu leur heure de gloire par le passé, ce sont désormais les supports diversifiés qui raflent la mise. Ces derniers peuvent acheter tous types de biens, ce qui leur assure une large variété d’actifs en portefeuille et leur permet une plus grande agilité pour profiter des cycles de marché et éviter ainsi d’acheter des biens trop cher. Par exemple, Corum Origin, de la société Corum, comporte 52 % de bureaux, 30 % de commerces, 9 % de biens industriels et de logistique, 8 % d’hôtellerie et 1 % d’actifs de santé et d’éducation.
Un patrimoine européen
La diversification ne porte pas que sur les types d’actifs, elle est aussi géographique. Toutes les SCPI récemment créées peuvent a minima investir en zone euro. Certaines s’ouvrent aussi au Royaume-Uni, voire aux Etats-Unis pour les gérants les plus audacieux, car la période est favorable pour acheter sur ces marchés. Attention, cela signifie aussi que ces véhicules embarquent un risque lié aux fluctuations de la devise locale par rapport à l’euro. Celles-ci peuvent générer une surperformance comme une sous-performance pour le porteur qui touche ses dividendes en euros.
Les épargnants sont friands de ces supports, dont la taxation est allégée. En effet, les revenus provenant de pays en dehors de France ont déjà subi un impôt à la source, au niveau du fonds. De ce fait, l’impôt sur le revenu payé par le porteur est ensuite annulé par un crédit d’impôt, afin d’éviter une double imposition. De plus, la fiscalité sur les actifs immobiliers européens permet de ne pas payer les prélèvements sociaux de 17,2 %. « Il y a beaucoup de demandes de nos clients pour des produits 100 % hors de France car l’impôt agit comme une véritable urticaire », constate Gautier Delabrousse-Mayoux.
Un lancement récent
A quelques rares exceptions, toutes les SCPI dans le haut des classements ont été lancées depuis le début des années 2020. Elles ont donc un historique limité qui leur a permis de tirer profit de la situation actuelle. En effet, lors de la remontée des taux d’intérêt intervenue en 2022, l’immobilier a vu sa valeur chuter. Un coup dur pour les produits historiques dotés de patrimoines conséquents. Ceux qui n’avaient pas sélectionné avec soin leurs biens ont dû répercuter cette baisse de valeur sur leurs prix de part. Mais pour les nouveaux venus, cette crise a eu un double effet bénéfique : elle a fragilisé la concurrence des SCPI historiques et elle a ouvert des opportunités.
Un rendement supérieur à la moyenne
Les épargnants reviennent timidement sur la pierre-papier et ils recherchent un rendement élevé pour cette prise de risque. Si le taux de distribution moyen s’est élevé à 4,72 % l’an dernier, ils ne s’en contentent pas et privilégient les supports affichant des taux supérieurs, souvent au-delà de 6 %. Certains supports dans le top 10 affichent des rémunérations inférieures mais ce sont des produits plus anciens et qui ont prouvé leur capacité à traverser les périodes délicates.
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Publish date : 2025-09-27 07:30:00
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