Difficile de savoir à quel saint se vouer en matière de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ce produit permettant d’investir dans l’immobilier à plusieurs et de toucher des revenus sans avoir à gérer de locataires, doit composer depuis quatre ans avec un environnement en pleine évolution : changements d’usage en matière de bureau avec l’essor du télétravail, baisse des prix de l’immobilier et concurrence d’autres placements mieux rémunérés. Plusieurs sociétés de gestion ont ainsi dû revoir à la baisse la valeur de leurs patrimoines et, dans certains cas, le prix de leurs parts.
Des difficultés à la revente
Ces corrections ont provoqué des tensions sur la liquidité de certaines SCPI. C’est pourquoi un marché secondaire s’est développé, permettant à certains vendeurs de céder leurs parts à un prix inférieur à leur valeur de souscription pour trouver plus rapidement un acheteur. Cela peut être mis en place par la société de gestion directement, soit par une plateforme extérieure (2nd market, VendremaSCPI, SCPI Direct…). Sur ces dernières, des annonces fleurissent avec des décotes pouvant aller jusqu’à 40 %.
Si elle a mis du temps à se mettre en place, la formule semble trouver son public. « Depuis le lancement de la plateforme il y a un an, nous avons totalisé plus de 5 millions d’euros de part échangées, constate Thuyly Abécassis, cofondatrice de 2nd market. A mi-septembre, nous totalisons plus de 120 000 parts en vente. » Pour comprendre l’intérêt potentiel de ces opérations, il faut rappeler une règle simple : plus le prix d’achat est faible, plus le rendement calculé sur ce prix augmente mécaniquement. Une part achetée 70 euros et distribuant 5 euros par an procure ainsi un rendement de 7,1 %, contre 5 % si elle est achetée 100 euros. Acquises avec une belle décote, certaines SCPI peuvent retrouver un rendement très attractif. « Le rendement moyen des transactions réalisées sur notre plateforme se situe à 6,5 %, contre 4,91 % pour le marché, constate Christophe Neves, cofondateur de 2nd market. Mais il existe des écarts non négligeables entre les produits. »
La qualité repose sur plusieurs critères
Attention toutefois à ne pas se laisser séduire par les seuls niveaux de taux. « La SCPI est avant tout un fond immobilier, rappelle Stephan Besnainou, directeur commercial chez Aroxys. Le premier critère à étudier est donc la qualité de son patrimoine. » En effet, un rendement peut vite baisser si les locataires désertent… Il faut donc examiner les immeubles détenus, leur localisation, la diversification du parc, la qualité des locataires et leur capacité à continuer à générer des loyers. D’autres critères doivent aussi être soigneusement analysés dont l’endettement du produit. En effet, plus une SCPI est endettée est plus elle prend des risques. Par ailleurs, « il faut se pencher sur les tendances, recommande Stephan Besnainou. Ainsi, les cinq ou six derniers bulletins trimestriels publiés par la société de gestion seront plus instructifs que les seuls derniers chiffres. »
Par ailleurs, acquérir aujourd’hui des SCPI en difficulté, les plus décotées, doit être réservé à des épargnants avertis ou très bien conseillés. « C’est une stratégie qui s’adresse à des investisseurs très opportunistes, prêts à prendre des risques élevés et capables d’analyser finement un rapport annuel », estime Jonathan Dhiver, fondateur du courtier MeilleureSCPI. Une autre approche comporte moins de risques : s’intéresser aux SCPI à capital fixe historique. Même si elles ne rencontrent pas de problèmes de liquidités, ces véhicules sont peu en vogue actuellement et peuvent s’acheter avec de belles décotes. « Certains de ces produits se vendent à – 50 %, voire – 60 % de la valeur de reconstitution de leur patrimoine », observe Jonathan Dhiver. Dans ce cas, il est possible de cibler un rendement compris entre 7,5 et 8 %.
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Author : Aurélie Fardeau
Publish date : 2026-10-28 09:00:00
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