Est-ce vraiment le moment d’investir dans l’immobilier en France ? Le climat politique instable et les tensions géopolitiques accrues font peu à peu passer tous les signaux au rouge. Pourtant, la période reste idéale pour les acheteurs finançables qui se retrouvent en position de force. En effet, à la rentrée, les présidentielles risquent de capter toute l’attention et faire passer les achats immobiliers au second plan des priorités des ménages. Les vendeurs vont donc devoir accepter de négocier avec les acquéreurs présents. Si vous comptez investir, vous pourrez donc négocier un tarif attractif et profiter, en plus, d’un coup de pouce fiscal en louant votre bien. De quoi vous assurer un rendement très correct. Seules conditions pour espérer des revenus réguliers et pérennes et une plus-value à terme : bien choisir son emplacement et investir dans une optique de long terme. Bref, revenir aux fondamentaux de l’immobilier, que l’envolée du marché au début des années 2020 a fait perdre de vue au plus grand nombre.
Autrefois considéré comme un Eldorado, le meublé est aujourd’hui moins intéressant et plus contraignant que par le passé du fait d’un rabot progressif de ces avantages. Malgré tout, il reste une solution à envisager si vous souhaitez vous constituer un patrimoine dans la pierre. Il faut pour cela adopter la bonne stratégie.
Si vous êtes un investisseur néophyte, optez pour une résidence services. « En moyenne, il faut compter autour de 100 000 euros pour un studio neuf de 18 à 20 mètres carrés dans une métropole« , note Edouard Fourniau, président de Consultim Groupe, spécialisé dans l’investissement immobilier. La gestion de ce bien sera confiée à un opérateur qui exploitera toute la résidence. Il proposera des services (accueil, blanchisserie, petit-déjeuner ou restaurant, ménage, etc.) à un public ciblé (étudiants, professionnels en déplacement, touristes, seniors), trouvera les locataires, encaissera les loyers et réglera les menues dépenses. Puis il vous versera une quote-part de loyers, selon les conditions prévues dans le bail.
Opter pour une résidence étudiante
Pour minorer votre risque, privilégiez une résidence étudiante dans une ville moyenne (Dijon, Metz, etc.) qui rapportera autour de 4 % bruts, soit un peu moins que leurs équivalentes seniors, mais avec un risque de vacance locative moins important. Le constat est identique pour les résidences de tourisme, souvent peu occupées hors vacances scolaires, à moins de viser une station balnéaire qui attire aussi des voyageurs d’affaires (Biarritz, Cannes, La Rochelle, etc.). Dans ce cas, le rendement moyen dépasse 4,2 %, à condition de privilégier un deux-pièces de 36 à 40 mètres carrés, dont la valeur évolue autour de 200 000 euros.
Avant de vous engager, outre l’emplacement du bien et la qualité de la construction, examinez la qualité de l’opérateur avec lequel vous allez signer un bail d’exploitation. « Au démarrage, la durée varie, en général, entre neuf ans au minimum et douze ans« , précise Edouard Fourniau. Vérifiez que le loyer qu’il pense encaisser correspond au tarif de marché, car ce n’est pas toujours le cas. Les simulations flatteuses laissent parfois place à une réalité moins réjouissante. Le bail doit indiquer la part qui vous revient et impérativement intégrer des clauses d’indexation. Enfin, observez aussi la clef de répartition des charges : en général les dépenses d’entretien sont assumées par l’exploitant, les gros travaux restant à votre charge.
Ne pas négliger la dimension fiscale
Enfin, ne négligez pas la dimension fiscale d’une telle opération. Pour le Trésor public, les loyers tirés d’une location meublée apparaissent comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés soit au régime réel soit au micro-BIC. Ce dernier est appliqué par défaut si vos recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 euros (ou 15 000 euros pour un meublé touristique non classé). Dans ce cas, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour le touristique non classé) sur vos BIC, le solde étant imposé avec vos autres revenus au barème progressif et soumis aux prélèvements sociaux.
Si vous dépassez ces seuils ou sur option, le régime réel s’applique. Il permet non seulement de déduire de vos BIC, en plus des charges classiques (frais de gestion, travaux, taxe foncière, etc.), mais aussi, un amortissement du bien et des meubles, dont le taux se définit par un comptable. Votre base taxable s’en trouvera ainsi minorée. Attention, depuis l’année dernière, les amortissements doivent être réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus-value à la revente. « Sauf pour les résidences universitaires, résidences seniors avec services, foyers d’accueil médicalisés et Ehpad, qui bénéficient d’un régime d’exception et ne sont pas concernés par la reprise des amortissements« , précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF. Autre point négatif, depuis cette année « le taux des prélèvements sociaux est passé à 18,4 % pour les locations meublées, alors qu’il a stagné à 17,2 % pour les locations nues« , rappelle Christophe Chaillet. Un nouveau coup de canif dans le dispositif.
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Author : Marie Pellefigue
Publish date : 2026-05-26 08:00:00
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